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已售项目被判“退房”,地产企业陷“私人定制”风波
发布时间:2023-01-02 10:19:10卫苑风来源:
长春市净月区天泽大路与金棕榈街交会处,有一栋6层独栋商业建筑,自2020年初上市到2021年底交付先后有过4个名字,分别是“净月上城A区四期”、“天泽教育城”、“985艺术广场”及“新溶汇生活广场”。频繁变换的名称背后,折射着这个项目曲折离奇的故事。
近日,随着一份长达18页的民事判决书公开,这个项目的前世今生渐渐浮出水面。
定制商业独栋
这栋商业建筑所在地块原是长春嘉盛房地产开发有限公司(以下简称“嘉盛地产”)的一宗净地,闲置多年,始终没有明确开发计划,直到2018年买家刘某出现,改写了这宗地块的命运。
当年11月,刘某经过考察,向嘉盛地产提出了在该地块“定制商品房”的需求,并签订《定制商品房购买协议书》,由刘某预定购建筑面积12000平方米的“商业独栋”,合同总价款为6966万元。
该协议明确约定:该项目由刘某提出具体需求,嘉盛公司按要求进行设计和开发建设;开发建设期间,由刘某委托第三方对外销售,全部销售收益归刘某所有,嘉盛公司负责配合办理相关手续。
自此,刘某有了双重身份,既是买家,也是卖家。
2019年,刘某聘请第三方销售公司进驻该项目,并以“天泽教育城”为案名正式上市销售。公开资料显示,该项目最初定位是一个以“小公寓大教育”为核心的一站式全龄段教育培训综合体,在随后两年多,刘某也通过第三方公司成功售出了38套房源,为总套数的1/3。此外,还有66套房直接落在了刘某名下,这些房源均完成了《商品房买卖合同》备案。2021年10月,项目完工,刘某和其他购房业主陆续拿到了新房钥匙,正式办理入伙。
买家再度出手
事实上,这栋“定制的商业项目”并不是双方唯一一次合作。
2020年5月,刘某再度出手,又认购了嘉盛地产关联公司江山樾项目公司开发的净月·江山樾项目5期商业别墅产品H1号楼和H2号楼,地上总建筑面积约11121平方米,总价款8500万元。
在双方签约时,净月·江山樾两栋商业别墅产品已经处于在建状态。签约后,刘某对房屋幕墙、塑钢窗、电梯款式、电梯型号等设施提出拆改需求,江山樾项目公司也按要求重新报规并做出相应改造施工。直至2021年8月,刘某接收上述两栋商业别墅,并办理了入驻手续。
涉及3栋商业楼的两份认购合同,总价款超过了1.5亿元,双方合作看起来进展十分顺利。但就在房屋交付后不久,双方的关系就从合作变成了对簿公堂。
消防验收引发
“定制房屋”合同风波
改写双方关系的核心原因,是这3栋商业房屋及设备没有经过建设工程竣工验收消防备案。
根据《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》要求,商业用房必须通过消防验收且获得消防救援机构许可后,方可投入使用和营业。
刘某认为,尽管开发公司已经交付了房屋钥匙,但因为房屋未通过消防验收,不能实际使用,实际上等于没有交付。
于是,刘某两纸纸诉状分别将两家开发商告上法庭。刘某在诉状中表示,根据双方签订的《协议书》约定,逾期交付超过约定期限,刘某有权解除协议。据此条款,刘某主张解除这3栋商业的认购协议,并要求返还房款。但对于自己委托第三方公司售出的38套房源,刘某并不主张解除合同。
长春市净月高新技术产业开发区人民法院认为,刘某认购的上述3栋商业别墅产品至今未通过消防验收,无法办理竣工备案,故对刘某提出的解除合同主张予以支持,并做出两家公司退还刘某已支付房款并赔偿巨额违约金的判决。
开发商:
双方关系是“代建合作” 准备上诉
对于这两份判决两家地产公司表示不服。上述公司相关负责人认为,3栋商业别墅之所以无法通过消防验收,是刘某一直在阻挠相关工作推进的结果。
嘉盛地产相关负责人介绍,对于净月上城A区4期项目,为了完善消防验收设备设施,有少量防火玻璃需进行更换,施工单位于几个月前就已经备好材料、人工准备对玻璃进行更换,但由于刘某在收房前就已经将净月上城A区4期所有房屋钥匙取走,施工单位没有备用钥匙,最终导致消防设备设施没有完善施工。
另外,嘉盛地产认为,定制建设的涉案房屋虽为商业用房,但并非公众聚集场所,应当属于消防备案工程而非消防验收工程。双方并未在合同中约定消防验收的最后期限,亦未约定未经消防验收合格就可以解除合同;另外,在合同约定质保期内,也应当允许进行维修和整改。
嘉盛地产表示,根据双方签订的《商品房买卖合同》所附《补充协议》第五条第1项约定:“若买受人未按期交纳全部房款或其他费用,出卖人有权不为其办理房屋交付手续。另外,在双方签订的备案《商品房买卖合同》第七条第2项还约定:“本项目中的煤气设施、电力设施、自来水设施和消防设施等配套设施设备,按照政府相关主管部门的要求设计和施工,具体的位置和样式等以实际交付时为准,买受人承诺不因上述配套的相关事宜向出卖人索赔或要求退房。
对此,两家地产公司已经准备完材料要向上级法院上诉。
在相关材料中记者了解到,刘某在2020年、2021年分别向两家地产公司以“定制楼”及合同购买方式购买了两处商业用房(共计价值15400万元)。净月上城A区4期地块为完整净地,按照刘某要求,嘉盛地产为其进行净月上城A区4期规划建设,其规划方案、施工标准、交付标准均是由刘某本人提出,因为有一部分需要办公使用,嘉盛地产按要求设计两层挑空,达到300%使用率;另因要求配备自用停车位、建设地下室,嘉盛地产表示,该部分费用根据双方合同约定,刘某尚未结算并支付。同时,净月上城A区4期商业楼销售也是由刘某本人委托第三方销售代理公司进行销售并收取了全部销售款。
另外,净月·江山樾H1、H2两栋商业用房江山樾项目公司规划为商业使用功能,前期已经售出3栋,后因刘某提出“定制购买”,江山樾项目公司与原购房者解除购买合同并退还其购房款。
后期,江山樾项目公司根据刘某意见调整使用功能,对楼体外立面、窗户、电梯等进行拆改调整并重新报规。按协议约定,项目的规划方案需根据刘某本人的要求进行设计并最终确定,相关费用均需要与刘某进行结算,且由刘某在结算后支付。
对此,江山樾项目公司认为,虽然签订的是商品房买卖定制合同,但其本质是代建合作行为,属于代建合作关系,不是商品房买卖关系。江山樾项目公司已根据双方的买卖合同约定如期向其交付了其所购的全部房产并其已实际使用,同时完成相关房产的网签备案并向其开具了全额发票。
对此,两家地产已经进行了上诉,我们将持续关注。
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